임차인이 임대차계약의 해지를 일방통보함에 따라 계약의 위반여부 등을 다투는 경우 부동산임대용역의 공급시기 등

임차인이 임대차기간 만료 전에 임대차계약의 해지를 요청하면서 사업장을 원상복구하고 퇴거함에 따라 임대인이 임대차계약의 유효여부 등에 대해 소송을 제기한 경우로서 임대료 상당액 등이 법원의 판결에 의하여 확정되는 때가 공급시기가 되는 것임

○ 임차인이 임대차계약 만료 전에 폐업사유로 인한 임대차계약의 해지를 요청하면서 임대사업장을 원상복구 후 퇴거한 경우

• (질의1) 임대인이 임대차계약의 유효 여부, 임대료 및 위약벌에 대한 소송을 제기하여 진행 중인 경우 부동산임대용역의 공급시기

• (질의2) 판결에 의해 확정되는 위약금이 부가가치세 과세대상인지

사실관계

○ 신청인(또는“임대인”)와 컬처△△주식회사(이하 “임차인”)는 ’.1.30. 다음과 같은 조건으로 임대차계약을 체결함

임대차목적물: ○○ 시 동 *-7, ☆☆아울렛 4~11층(☆☆◇◇◇ 점, 이하 “쟁점부동산”)

임대차 기간: ’**.1.30.로부터 20년

임대차보증금: ◎.◎억원

임대료: 월 ◎.◎억원

위약벌: ‘임의로 계약을 해지한 일방 당사자’는 계약해지일 이후 남은 임대차기간 동안의 임대료 전액을 지급

【임대차계약 주요사항】

○ 임차인은 ’.5.30. COVID-19에 의한 집합제한조치 및 ｢상가건물임대차보호법｣ (이하 “상가보호법”) 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)에 따라 상가 임대차계약의 해지를 통보(임대차계약 해지 효력발생일: ’.9.1.)하고

• ’.5.31. ☆☆◇◇◇ 점에 대하여 폐업신고를 완료하고, ’**.9.28. 시설물 철거 완료 및 쟁점 부동산에서 퇴거함

○ 임대인은 ’22.*.1.부터 ’22...까지 해당분 임대료에 대해 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고․납부 하면서, 임대차계약의 부당한 해지 및 계약 위반임을 주장함

○ 임차인은 ’22.*월부터 ’22.**월에 대한 임대료를 미지급함

○ 한편, 임대인은 ’22... 임차인의 임대차계약 해지 주장과 관련하여 임대차계약위반 여부, 임대료 및 위약벌에 대한 소송을 청구하여 진행 중임

○ 임대인과 임차인이 ’**.1.30. 체결한 임대차계약 중 계약의 해지, 손해배상 및 위약벌과 관련한 주요 내용은 아래와 같음(일부 발췌)

◈ 제16조(계약의 해지)

1. ‘갑’은 다음 각 호의 경우에 ‘을’에게 14일의 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 완전한 이행이 이루어지지 않는 경우에는 서면 통지로써 ‘본계약’을 해지할 수 있다. 단, 제4호의 경우에는 즉시 해지할 수 있다.

1. ‘을’이 임대차보증금의 지급을 30일 이상 연체하는 경우

2. ‘을’이 임대료 또는 관리비를 2개월 이상 연속하여 지급하지 않는 경우

3. ‘을’이 ‘본계약’상의 의무를 이행하지 아니하여 ‘갑’으로부터 시정을 요구하는 서면통지를 받고도 30일 이내에 이를 시정하지 아니하는 경우

4. 가압류, 가처분, 강제집행, 부도 등으로 ‘을’의 신용이 현저히 악화되거나 ‘을’의 파산, 회사정리, 화의, 워크아웃 및 이와 유사한 절차가 개시되는 경우

5. 단, 상기 각 호의 경우에 있어 ‘갑’과 ‘을’의 분쟁으로 인한 시간의 지연 및 제3자의 가압류, 가처분과 관련하여 적극적으로 다투는 경우(소송 포함)는 제외한다.

2. ‘을’은 다음 각 호의 경우에 ‘갑’에게 14일의 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 완전한 이행이 이루어지지 않는 경우에는 서면 통지로써 ‘본계약’을 해지할 수 있다. 단, 제4호 내지 제6호의 경우에는 즉시 해지할 수 있다.

1. ‘갑’의 귀책사유로 인하여 본계약의 체결일로부터 3개월이 경과하도록 ‘을’이 영업을 개시하지 못하는 경우

2. ‘갑’의 귀책사유로 인하여 ‘을’이 공중을 상대로 영화관의 전부 또는 일부의 개관을 1개월 이상 연속하여 중단하게 된 경우

3. ‘갑’이 본계약상의 의무를 이행하지 아니하여 ‘을’로부터 시정을 요구하는 서면 통지를 받고도 15일 이내에 이를 시정하지 않는 경우

4. 가압류, 가처분, 강제집행, 부도 등으로 ‘갑’의 신용이 현저히 악화되거나 ‘갑’의 파산, 회사정리, 화의, 워크아웃 및 이와 유사한 절차가 개시되는 경우

5. 제6조에 따른 임차권 설정 등기가 ‘갑’의 사정으로 인해 본계약 체결일로부터 만 1개월 내에 완료되지 않는 경우

6. ‘갑’에게 영업활동 및 경영상의 중대한 사유가 발생하여 ‘을’이 영업을 지속할 수 없다고 판단되는 경우

7. 단, 상기 각 호의 경우에 있어 ‘갑’과 ‘을’의 분쟁으로 인한 시간의 지연 및 제3자의 가압류, 가처분과 관련하여 적극적으로 다투는 경우(소송 포함)는 제외한다.

◈ 제17조(손해배상 및 위약벌)

‘갑’ 또는 ‘을’이 제16조[계약의 해지]의 사유 이외에 ‘임의로 본계약을 해지한 일방 당사자’는 상대방에게 계약해지일 이후 남은 임대차기간 동안의 임대료 전액을 위약벌로 지불하여야 하고, 이와 별도로 상대방에게 발생한 모든 손해를 배상하여야 한다.

관련법령

○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 역무를 제공하는 것

2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

○ 부가가치세법 제16조 【용역의 공급시기】

① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.

1. 역무의 제공이 완료되는 때

2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때

② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제29조 【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다.

4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우

② 법 제16조제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우: 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다. <각호생략>

○ 부가가치세법 제34조 【세금계산서 발급시기】

① 세금계산서는 사업자가 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 발급하여야 한다.

○ 부가가치세법 기본통칙4-0-1 【손해배상금 등】

① 각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다. (2011. 2. 1. 항번개정)

1. 소유재화의 파손ㆍ훼손ㆍ도난 등으로 인하여 가해자로부터 받는 손해배상금

2. 도급공사 및 납품계약서상 그 기일의 지연으로 인하여 발주자가 받는 지체상금

3. 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금

4. 대여한 재화의 망실에 대하여 받는 변상금

5. 부동산을 타인이 적법한 권한 없이 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인없이 불법으로 점유하여 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 용역의 공급에 해당하지 아니한다.

② 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다.

○ 상가건물 임대차보호법 제11조의2 【폐업으로 인한 임차인의 해지권】

① 임차인은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.